Die Immobilien-GmbH – Gestaltungspotentiale erkennen und nutzen

Wohl jede/r Steuerberater/in hat Mandant/innen, die über ein mehr oder weniger umfangreiches Immobilienvermögen

verfügen. Zumeist werden die Immobilien im Laufe der Jahre sukzessive erworben und schlicht als Einzelobjekte im

Privatvermögen gehalten.

Das Webinar zeigt, welche vorteilhaften Gestaltungsmöglichkeiten sich bieten, wenn Immobilienvermögen in einer

GmbH zusammengefasst wird. Ein besonderer Schwerpunkt liegt auf der Darstellung von steuerartübergreifenden

Gestaltungsmöglichkeiten (insbesondere ESt/KSt/GewSt, GrESt und ErbSt). Hierbei werden auch die jeweiligen Vor-

und Nachteile der Immobilien-GmbH gegenüber vermögensverwaltenden oder gewerblich geprägten

Personengesellschaften näher dargestellt:

Durch Inanspruchnahme der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung können laufende Mieteinkünfte und

Veräußerungsgewinne „gewerbesteuerfrei“ vereinnahmt werden, so dass die Gesamtsteuerbelastung der Immobilien-

GmbH bei knapp 16% liegt. Durch eine Holding-Struktur kann die Steuerbelastung für Veräußerungsgewinne auf unter

2% gesenkt werden.

Im Bereich der Grunderwerbsteuer lassen sich Steuerbelastungen durch entsprechende Gestaltungen vermeiden oder

zumindest verringern. In diesem Zusammenhang werden auch die am 1. Juli 2021 in Kraft getretenen Änderungen

des GrEStG zur Einschränkung von „Share Deals“ sowie die aktuellen Entwicklungen bei der Konzernklausel (§ 6a

GrEStG) dargestellt.

Themenübersicht:

I. Abgrenzung Immobilien-GmbH <> vermögensverwaltende und gewerblich geprägte Personengesellschaft sowie steuerliche Rahmenbedingungen

1. Betriebsvermögen/Steuerverstrickung <> Privatvermögen/10-jährige „Spekulationsfrist“ nach § 23 EStG

2. AfA-Bemessungsgrundlage / AfA-Sätze

3. § 6b EStG

4. Steuerbelastungsvergleiche

5. Steuervergünstigungen nach dem GrEStG (§§ 3, 5, 6 und 6a GrEStG)

6. Steuervergünstigungen nach dem ErbStG (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a/b/c, § 13a/b und § 13d ErbStG)

II. Ertragsteuerliche Gestaltungsmöglichkeiten

1. „Gewerbesteuerfreiheit“ durch Inanspruchnahme der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz

2 GewStG

2. Voraussetzungen und Fallstricke der erweiterten Kürzung; ab dem Jahr 2021 geltende Erleichterungen durch das

Fondsstandortgesetz (FoStoG)

3. Abgrenzung Vermögensverwaltung <> Gewerbebetrieb (insbesondere gewerblicher Grundstückshandel und Betriebsaufspaltung)

4. Schaffung von zusätzlichem AfA-Volumen („AfA-Step-Up“)

5. Inanspruchnahme von § 8b KStG bei Holding-Strukturen

III. Grunderwerbsteuerliche Optimierung

1. Grunderwerbsteueroptimierung beim Kauf/Verkauf der Immobilien bzw. der Geschäftsanteile

2. Gestaltungsmöglichkeiten zur Übertragung von Immobilien auf eine GmbH ohne Anfall von GrESt

3. Aktuelle Entwicklungen bei der Konzernklausel (§ 6a GrEStG)

4. Exkurs: Auswirkungen der am 1. Juli 2021 in Kraft getretenen Reform der Grunderwerbsteuer zur Einschränkung

von „Share Deals“