Die Immobilien-GmbH - Gestaltungspotentiale erkennen und nutzen

Wohl jede/r Steuerberater/in hat Mandantinnen und Mandanten, die über ein mehr oder weniger umfangreiches Immobilienvermögen verfügen. Zumeist werden die Immobilien im Laufe der Jahre sukzessive erworben und schlicht als Einzelobjekte im Privatvermögen gehalten.

Das Seminar soll daher zeigen, welche vorteilhaften Gestaltungsmöglichkeiten sich bieten, wenn Immobilienvermögen in einer GmbH zusammengefasst wird. Ein besonderer Schwerpunkt des Seminars liegt auf der Darstellung von steuerartübergreifenden Gestaltungsmöglichkeiten (insbesondere ESt/KSt/GewSt, GrESt und ErbSt/SchenkSt). Hierbei werden auch die jeweiligen Vor- und Nachteile der Immobilien-GmbH gegenüber vermögensverwaltenden oder gewerblich geprägten Personengesellschaften näher dargestellt:

Durch Inanspruchnahme der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung können laufende Mieteinkünfte und Veräußerungsgewinne „gewerbesteuerfrei“ vereinnahmt werden, so dass die Gesamtsteuerbelastung der Immobilien-GmbH bei knapp 16% liegt. Durch eine Holding-Struktur kann die Steuerbelastung für Veräußerungsgewinne auf unter 2% gesenkt werden.

Darüber hinaus entfaltet die Rechtsform der GmbH eine Abschirmwirkung beim gewerblichen Grundstückshandel und bei der Betriebsaufspaltung.

Im Bereich der Grunderwerbsteuer lassen sich Steuerbelastungen durch entsprechende Gestaltungen vermeiden oder zumindest verringern. In diesem Zusammenhang werden auch die am 1. Juli 2021 in Kraft getretenen Änderungen des GrEStG zur Einschränkung von „Share Deals“ sowie die aktuellen Entwicklungen bei der Konzernklausel (§ 6a GrEStG) dargestellt.

Im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge können verschiedene Möglichkeiten genutzt werden, um die Anteile an der Immobilien-GmbH steueroptimiert auf die nachfolgende Generation zu übertragen.

Inhaltsübersicht:

I. Abgrenzung Immobilien-GmbH <> vermögensverwaltende und gewerblich geprägte Personengesellschaft
1. Betriebsvermögen/Steuerverstrickung <> Privatvermögen/10-jährige „Spekulationsfrist“ nach § 23 EStG
2. Bruchteilsbetrachtung
3. AfA-Bemessungsgrundlage / AfA-Sätze
4. § 6b EStG
5. Steuerbelastungsvergleiche
6. Steuervergünstigungen nach dem GrEStG (§§ 3, 5, 6 und 6a GrEStG)
7. Steuervergünstigungen nach dem ErbStG (§§ 13 Abs. 1 Nr. 4a/b/c, 13a/b und § 13d ErbStG)

II. Ertragsteuerliche Gestaltungsmöglichkeiten
1. „Gewerbesteuerfreiheit“ durch Inanspruchnahme der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG
2. Voraussetzungen und Fallstricke der erweiterten Kürzung, aktuelle Entscheidungen des BFH
3. Abgrenzung Vermögensverwaltung <> Gewerbebetrieb (insbesondere gewerblicher Grundstückshandel und Betriebsaufspaltung)
4. Schaffung von zusätzlichem AfA-Volumen („AfA-Step-Up“)
5. Inanspruchnahme von § 8b KStG bei Holding-Strukturen

III. Grunderwerbsteuerliche Optimierung
1. Grunderwerbsteueroptimierung beim Kauf/Verkauf der Immobilien bzw. der Geschäftsanteile
2. Gestaltungsmöglichkeiten zur Übertragung von Immobilien auf eine GmbH ohne Anfall von GrESt

IV. Steueroptimierte vorweggenommene Erbfolge
1. Immobilien im ErbStG: schädliches Verwaltungsvermögen <> begünstigtes Betriebsvermögen
2. Nutzung von Steuervorteilen für Wohnungsunternehmen
3. Nießbrauchsgestaltungen